预计：全国范围老旧小区改造需3.85万亿元投资

最近一段时间，关于老旧小区项目改造的消息非常多：浙江省日前印发《浙江省城镇老旧小区改造技术导则》，指导相关部门及单位开展城镇老旧小区改造工作，保障并改善人民群众基本生活条件;河北省老旧小区改造三年行动计划今年收官，全省计划改造老旧小区1369个;辽宁省今年要对2000年前建成的894个老旧小区进行全方位改造，惠及35.8万户居民……

作为近年来重要的民生工程，老旧小区改造项目，从提升居民幸福感及拉动内需等层面，取得了积极成效。住建部统计数据显示，2019年，全国各地完成改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。虽然受新冠疫情影响，今年以来部分地区的改造工程出现了停滞，但是截至4月20日，已有包括河北、黑龙江、辽宁等在内的多个省宣布短期内完成复工。

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委对《证券日报》记者表示，我国城镇老旧小区的改造内容，主要分为三类：第一类是保基本，比如水、电、煤气、供暖、上网等等;第二类是提升类，比如设置活动室、停车场、充电桩等;第三类是公共服务设施，比如建设无障碍设施、卫生服务站、便民快递收取点等。

“根据这三类改造内容，其资金来源主要由五部分组成，包括国家财政资金、水电煤气等运营公司资金、居民出资、产权单位出资及社会筹资。”鲁政委进一步表示，根据团队测算，目前的老旧小区改造项目出资占比为，国家财政资金85%，事业单位(水电煤气等公司)5%，居民出资4%，房屋产权部门出资4%，而社会出资由于掺杂在不同类型的项目当中，无法进行准确测算。

根据住建部披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。

鲁政委表示，根据研究团队的估计，全国范围内的老旧小区改造，至少需要3.85万亿元的投资，投资规模十分可观，对于资金的需求也比较迫切，所以从引入资金来源的角度来看，关键在于建立一个完善的机制，以确保解决现有的资金问题，或者引入更多资金。

“以争论比较多的电梯安装为例，老旧小区改造涉及到很多栋居民在小区内的住宅，所以业主和业委会(物业)之间，包括业主之间如何达成一致，比如有的住宅单元没有电梯，1层-3层业主不愿意安装，而三层以上的业主需要安装，对立的想法极大增加了沟通成本。对于这种情况，考虑到未来的老龄化问题，电梯肯定是要装的，尤其是超过三层以上的居民楼，所以需要由国家直接颁布政策，无论业主是否同意都可以装，动用一部分物业维修基金，同时财政资金也贴补一部分，甚至通过向电梯公司进行租赁或分期付款的方式，来解决资金问题。”鲁政委说，对于停车场及充电桩等公共设施的建设，可以吸引社会资金来建设，执行使用者付费模式，谁充电谁付费，相当于支付了充电桩的安装及维护成本，利用商业化的转型，使社会投资覆盖成本，以达到吸引更多投资的目的。

在谈及推进老旧小区改造需要注意的问题时，鲁政委认为，为保证工程质量，还需要相关部门设立或聘请相应的监理公司或机构，配合完善外观设计及工程质量监督工作。

北京匀丰资产管理有限公司基金经理李想对《证券日报》记者表示，老旧小区改造最大的利好就是电梯行业，中国的电梯市场规模巨大，同时也面临着竞争激烈、产能过剩等情况。在老旧小区改造写进政府报告以后，加装新电梯及旧电梯更换的需求大幅提高，电梯行业的市场增量被直接扩大，预计每年增长将达到20%。

“老旧小区改造考验的是企业的综合服务能力，比如设计、土建、工程等，不仅是电梯，也会带动其他一些行业的发展。作为机构投资者，从普遍受益的角度来看，第一是水泥、钢筋等基础建材行业，二级市场股价会随着政策的推出有所反应。第二是配套设施类企业，比如光纤、充电桩相关的概念股。对于有关联但是相关性不是特别大的，诸如养老、医疗这类板块，影响较弱。”李想说。

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