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预计:全国范围老旧小区改造需3.85万亿元投资

2020-04-22 14:26:18 来源:证券日报网

最近一段时间,关于老旧小区项目改造的消息非常多:浙江省日前印发《浙江省城镇老旧小区改造技术导则》,指导相关部门及单位开展城镇老旧小区改造工作,保障并改善人民群众基本生活条件;河北省老旧小区改造三年行动计划今年收官,全省计划改造老旧小区1369个;辽宁省今年要对2000年前建成的894个老旧小区进行全方位改造,惠及35.8万户居民……

作为近年来重要的民生工程,老旧小区改造项目,从提升居民幸福感及拉动内需等层面,取得了积极成效。住建部统计数据显示,2019年,全国各地完成改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。虽然受新冠疫情影响,今年以来部分地区的改造工程出现了停滞,但是截至4月20日,已有包括河北、黑龙江、辽宁等在内的多个省宣布短期内完成复工。

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委对《证券日报》记者表示,我国城镇老旧小区的改造内容,主要分为三类:第一类是保基本,比如水、电、煤气、供暖、上网等等;第二类是提升类,比如设置活动室、停车场、充电桩等;第三类是公共服务设施,比如建设无障碍设施、卫生服务站、便民快递收取点等。

“根据这三类改造内容,其资金来源主要由五部分组成,包括国家财政资金、水电煤气等运营公司资金、居民出资、产权单位出资及社会筹资。”鲁政委进一步表示,根据团队测算,目前的老旧小区改造项目出资占比为,国家财政资金85%,事业单位(水电煤气等公司)5%,居民出资4%,房屋产权部门出资4%,而社会出资由于掺杂在不同类型的项目当中,无法进行准确测算。

根据住建部披露的数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。

鲁政委表示,根据研究团队的估计,全国范围内的老旧小区改造,至少需要3.85万亿元的投资,投资规模十分可观,对于资金的需求也比较迫切,所以从引入资金来源的角度来看,关键在于建立一个完善的机制,以确保解决现有的资金问题,或者引入更多资金。

“以争论比较多的电梯安装为例,老旧小区改造涉及到很多栋居民在小区内的住宅,所以业主和业委会(物业)之间,包括业主之间如何达成一致,比如有的住宅单元没有电梯,1层-3层业主不愿意安装,而三层以上的业主需要安装,对立的想法极大增加了沟通成本。对于这种情况,考虑到未来的老龄化问题,电梯肯定是要装的,尤其是超过三层以上的居民楼,所以需要由国家直接颁布政策,无论业主是否同意都可以装,动用一部分物业维修基金,同时财政资金也贴补一部分,甚至通过向电梯公司进行租赁或分期付款的方式,来解决资金问题。”鲁政委说,对于停车场及充电桩等公共设施的建设,可以吸引社会资金来建设,执行使用者付费模式,谁充电谁付费,相当于支付了充电桩的安装及维护成本,利用商业化的转型,使社会投资覆盖成本,以达到吸引更多投资的目的。

在谈及推进老旧小区改造需要注意的问题时,鲁政委认为,为保证工程质量,还需要相关部门设立或聘请相应的监理公司或机构,配合完善外观设计及工程质量监督工作。

北京匀丰资产管理有限公司基金经理李想对《证券日报》记者表示,老旧小区改造最大的利好就是电梯行业,中国的电梯市场规模巨大,同时也面临着竞争激烈、产能过剩等情况。在老旧小区改造写进政府报告以后,加装新电梯及旧电梯更换的需求大幅提高,电梯行业的市场增量被直接扩大,预计每年增长将达到20%。

“老旧小区改造考验的是企业的综合服务能力,比如设计、土建、工程等,不仅是电梯,也会带动其他一些行业的发展。作为机构投资者,从普遍受益的角度来看,第一是水泥、钢筋等基础建材行业,二级市场股价会随着政策的推出有所反应。第二是配套设施类企业,比如光纤、充电桩相关的概念股。对于有关联但是相关性不是特别大的,诸如养老、医疗这类板块,影响较弱。”李想说。

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